一、物业服务合同的概念
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据形成时间的不同，物业服务合同可以分为两种：
一是针对无法形成业主大会的新建小区，建设单位自行与物业服务企业签订的前期物业服务合同。就这种情形而言，新建小区由于尚不具备形成业主大会和业主委员会的条件，只能由建设单位先行选聘物业服务企业。虽然业主并未实际参与到物业服务企业的选聘过程中，但在业主与建设单位签订的房屋买卖协议等合同中会按照相关规定将物业服务条款纳入合同内容，向购房者进行明示，因此业主和建设单位于购房时签订的房屋买卖协议表明业主愿意概括承受前期物业服务合同中约定的权利义务，前期物业服务合同对业主具有约束力。
二是针对已经形成业主大会和业主委员会的小区，业主委员会根据业主大会的决议与物业服务企业订立的物业服务合同。业主大会由业主设立，经业主大会选举形成业主委员会，业主委员会由选举出的业主代表组成，是业主大会的执行机构，目的是更集中、统一地行使业主的权利，方便、强化对共同物业的管理，代表了业主的合法权益，负责执行业主大会的决定，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同约定的义务。
根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”(以下简称“双三分之二”和“双过半”，二者比例基数不同)鉴于同一业主在同一小区内可能存在多套房产、不同业主的房产面积不同等情况，为了维护决议的公正性，选聘和解聘物业服务企业必须经过业主大会按照全体业主所占专有部分面积及业主人数“双三分之二”参与投票，且按参与表决业主所占专有部分面积及业主人数“双过半”通过，而不仅仅按照人数采取“少数服从多数”的方式进行表决。
实践中存在着业主委员会未经业主大会表决通过擅自与物业服务企业签订物业服务合同的情况，此时合同是否对业主发生效力?业主应当如何维护自身的合法权益呢?
二、物业服务合同的效力
选聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，需要“双三分之二”参与表决且“双过半”通过才能形成决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，需要按照业主大会形成的决议与物业服务企业签订物业服务合同，此时，按照正常程序签订的合同自然对全体业主发生效力，具有约束力。而未按上述正常流程签订的合同，则需要通过业主和善意的物业服务企业的意思表示来确定合同的最终效力。
(一)业主的追认权
若未经业主大会表决通过，业主委员会则为未经授权擅自与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会实际上并没有代理权或超越了代理权实施代理行为，属于《民法典》第一百七十一条规定的狭义无权代理行为，此时，该合同效力待定(文章所称“效力待定”是指对业主是否发生效力，而非指合同的效力)，业主可以向物业服务企业表示追认或拒绝追认，在获得意思表示的补正前其对业主的效力是悬而未决的。若业主行使追认权，则该合同对其的效力从未定转化为确定的有效;反之，若业主拒绝追认，则该合同对其自始不发生效力。
(二)物业服务企业的催告权与撤销权
物业服务企业作为合同的相对人，在得知存在效力未定的事由时可以告知业主，行使催告权，敦促其在一定期限内答复是否进行追认，业主在期限内未答复的，视为拒绝追认。
在效力未定的合同被业主追认之前，善意的物业服务企业(此处强调善意是为了避免业主委员会与物业服务企业恶意串通损害业主合法利益)享有撤销权，应当以通知的形式向业主委员会或业主作出撤销的意思表示，而无需起诉或申请仲裁。撤销后，该合同相当于未成立，不发生效力。
三、司法实践
(一)基本案情
案号：(2021)川民申640号
某业主委员会与物业服务企业续签了《物业服务合同》，并在微信群、小区公示栏张贴了续签通知，但未召开业主大会进行表决，于是业主刘某提起诉讼要求撤销该合同。一审法院认为，虽然业委会在续签合同的问题上存在程序瑕疵，但业委会与物业服务企业续签《物业服务合同》通过微信群、小区公告栏等方式告知了业主，且大多数业主以自觉缴纳物业费的行为实际履行了合同，表明对《物业服务合同》的认可，因此该合同合法有效。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”一审法院认为，业主刘某可以依法主张撤销业委会以通知形式作出的与物业公司续签《物业服务合同》的决定内容，但不能直接起诉撤销《物业服务合同》，因此判决驳回业主刘某诉讼请求。
二审法院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，应当适用《物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”(《物权法》第七十八条第二款对应《民法典》第二百八十条第二款)，但裁判结果正确，因此二审法院裁定驳回上诉，维持原判。四川省高级人民法院认为二审法院判决正确，驳回业主刘某再审申请。
(二)案例评析
首先，在本案中，虽然业委会对与物业服务企业续签《物业服务合同》并未召开业主大会，未经“双三分之二”参与表决，也未经“双过半”决议通过，在程序上具有明显瑕疵，据此与物业服务企业续签的《物业服务合同》对业主的效力待定。但由于业主委员会以群消息、公告等形式进行了通知，且大多数业主通过自觉向物业服务企业缴纳物业费的行为，实际地履行了合同义务，是业主行使追认权的表现，构成了事实上的追认，因此该合同对业主发生效力，自始确定的合法有效。
其次，由于合同具有相对性，业主不是签订合同的当事人，不属于针对合同提起诉讼的适格主体。因此，从上述案件可知，业主在生活中如果遇到了未经业主大会决议通过所形成的物业服务合同，认为业主大会或者业主委员会的相关决定侵害了自身的合法权益，不宜直接主张撤销合同，而应当转换思路，抛开合同本身，从业主大会或业主委员会的决定入手，根据《民法典》第二百八十条第二款规定，向人民法院申请主张撤销该侵权的决定，从而有效地维护自身的合法权益。
