随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(二)》(法释〔2025〕1号)于2025年2月1日正式施行，夫妻婚前所购房产在离婚时的分割规则发生了重要变化。本文将结合最新司法解释，分析不同情形下婚前房产的分割原则。
一、婚前全款购房：个人财产为主
根据新规及原有法律框架，婚前全款购房的处理原则如下：
· 登记在一方名下：明确属于购房方的个人财产，离婚时不予分割。这是婚前个人财产保护的基本原则，不因婚姻关系而改变性质。
· 婚后加名：新司法解释对此作出重要调整。按照法释〔2025〕1号第5条，即便婚后加名，也不必然对半分。法院将综合考虑婚姻存续时间、共同生活情况、对家庭贡献等因素判决补偿数额。例如，上海高院的相关意见曾指出，出资方可适当多分。
二、婚前首付婚后还贷：补偿规则明确
这是实践中最常见的情形，新规保持了原有补偿原则：
·登记在出资方名下：根据《民法典》婚姻家庭编解释(一)第78条，房产归登记方所有，但需补偿配偶共同还贷及增值部分。补偿计算需考虑离婚时房屋市场价格。
·登记在双方名下：虽属共同财产，但新规强调分割时需考虑初始出资，不再简单均分。如南宁某案例显示，法院按48.8%：51.2%的实际出资比例分割售房款。
三、2025新规核心变化：加名效力弱化
法释〔2025〕1号第5条对"加名"行为作出突破性规定：
1. 短期婚姻加名：若婚姻存续时间较短且给予方无重大过错，法院可判决房产回归给予方，仅需适当补偿对方。这意味着"闪婚闪离"中通过加名获取房产份额的难度加大。
2. 补偿考量因素：包括共同生活及生育情况、离婚过错、家庭贡献、房屋市价等。如某案例中，婚姻存续十余年，法院判决补偿120万元而非对半分。
3. 欺诈可撤销：新规明确若存在欺诈、胁迫等情形，给予方可请求撤销加名行为。
四、特殊情形处理
·父母出资购房：法释〔2025〕1号第8条规定，父母全额出资且明确赠与自己子女的，属个人财产;否则可视为共同财产，但出资方子女可多分。
· 婚前共同出资：非登记方需提供出资证明(如银行流水、协议等)，否则可能丧失权益。南宁案例显示，法院会严格按出资比例分割。
2025年新规在保护个人财产权利与维护婚姻公平之间寻求平衡，既防止通过婚姻不当获利，也认可非经济贡献的价值。夫妻在购房时应充分了解法律变化，做好风险防范。
