为切实解决执行异议之诉案件审理中的突出问题，统一全省法院裁判尺度，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规和司法解释，针对司法实践中的疑难问题，召开全省部分中院座谈会进行了讨论，形成共识，请全省法院在审理相关案件时予以参考。
一、基本原则
1.【权利顺位原则】案外人执行异议之诉案件的办理应当遵循权利顺位原则，即按照权利的优先性来确定优先保护哪一种权利。权利顺位一般按照被拆迁人安置权>商品房消费者生存权>建设工程价款优先受偿权>担保物权>一般买受人物权期待权>普通债权的顺序来确定。
编者注：被拆迁人安置权随《商品房买卖合同司法解释》第7条删除而丧失法律依据，这里河南高院仍然将其视为天字一号的优先权处理，有待商榷，可能是权宜之计。
2.【利益平衡原则】执行异议之诉涉及申请执行人被执行人与案外人的权利平衡，一方面要依法维护申请执行人的合法权益，防止被执行人拖延执行，另一方面要依法保障案外人的合法权益，在案件办理中，应妥善平衡申请执行人、被执行人与案外人的利益。在商业利益与生存(生活)利益难以平衡的情况下，法律的天平适当向普通民众的生存(生活)利益倾斜，以维护正常的社会生活秩序，防止群体性案事件的发生。
3.【全面审慎原则】坚持全面审慎的办案理念，防止简单机械办案。既要防止简单机械理解和适用法律也要防止简单机械认定事实。要认识到社会生活的复杂性，全面、综合、审慎的审核证据，不应对购房人科加过于严苛的举证责任和注意义务。法官负有努力寻找案件事实真相的义务，通过行使释明权引导当事人举证、依职权调查取证等方式尽量还原客观真相，而非刻板地坚持中立立场，消极被动地审核判断证据。
4.【防范和打击虚假诉讼原则】案外人执行异议之诉是虚假诉讼的高发领域，审理时应注意对是否存在倒签合同、虚假赠与、虚假离婚协议、虚假陈述、伪造收据等情况进行审查，严防借虚假诉讼逃避执行。经认定属于虚假诉讼的，依有关规定予以惩处。
5.【调解例外原则】执行异议之诉案件涉及对执行标的权属的确定，案件的裁判结果不受当事人处分权的约束。在案件办理中，除庭外达成和解，一方申请撤诉并经法院许可外，执行异议之诉案件一般不得进行调解，不出具调解书。
二、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的理解与适用
编者加：第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
6.【适用条件】案外人未否定申请执行人对案涉不动产享有担保物权或其他优先权，但以其享有顺位更优的民事权益提起执行异议之诉的，可依法予以支持。
7.【第二十七条但书的情形】第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中，“另有规定”主要是指第二十九条规定的消费者生存权、建设工程价款优先受偿权、被拆迁人安置权等，一般不包括第二十八条规定的(一般买受人)物权期待权。
但在“先卖后抵”的情形下，被执行人先把不动产出售给案外人，又在案外人不知情的情况下抵押给申请执行人，且案外人已经占有使用，而抵押权人尤其是银行等专业机构未审慎审查所抵押的不动产是否已经出售，存在明显过错，而案外人系善意、无过错的一方又符合第二十八条所规定的条件，享有物权期待权，此种情况下，案外人要求排除执行的，一般应予支持。
三、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解与适用
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
(一)关于在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
8.【查封的时间节点】查封裁定作出并送达之时发生法律效力，因此，查封时间是指查封裁定送达的时间而非裁定作出的时间。
9.【未取得预售许可证情形下合同效力的认定】房地产开发企业未取得商品房预售许可证，一般应当认定房屋买卖合同无效;但房地产开发企业日后可以取得商品房预售许可证，或者经人民政府、人民法院等合法途径将不动产处分给买受人的，不因房地产开发企业未取得预售许可证而影响房屋买卖合同的效力。
10.【书面买卖合同的范畴】案外人与被执行人就案涉不动产形成买卖合意，以认购书、网签备案或其他形式载明买卖主体信息、不动产基本情况、价款支付方式、交付时间等房屋买卖合同基本要素的，可以认定为书面买卖合同。
案外人与被执行人虽未签订书面买卖合同，但以支付价款凭证、实际装修或出租等事实行为证明房屋买卖存在的，可以认为双方形成事实上的房屋买卖关系。
(二)关于在查封之前已合法占有该不动产
11.【合法占有的认定】合法占有包括以下情形:
(1)直接占有：案外人提供案涉不动产查封之前形成的交房证明、装修合同、物业服务合同、水电气网费及物业费支付凭证等足以证明占有事实的，应予支持。案外人提供验房记录等客观证据足以证明在案涉不动产查封之前已经交付钥匙的，可以认定为实际占有。仅凭商品房买卖合同网签备案不能认定为实际占有。
(2)间接占有：案外人提供案涉不动产查封之前与他人签订的委托经营合同、租赁合同或转租合同及租金收取凭证等足以证明实际使用和收益事实的，应子支持。
12.【非法占有不予支持】判断是否为合法占有，应对案外人占有的原因和占有行为本身是否合法进行评价，未经出卖方同意擅自抢占的不属于合法占有，不予支持。
13.【未经竣工验收房屋的占有问题】房屋未经竣工验收合格不得交付使用，但未经竣工验收的房屋是由有关部门统一安排组织交付，或者虽然未经竣工验收但开发商擅自将房屋交付给购房人的，可以认定为合法占有。
(三)关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
14.【支付价款的认定】支付价款包括以下情形：
(1)以转账方式支付的情形下，案外人应当提供转账支付购房款的相关凭证或银行交易明细。
(2)以现金方式支付的情形下，案外人仅提供出卖方的收款收据以主张现金支付的，应结合案外人的购房资金来源、出卖方财务会计账簿等证据及交易习惯生活经验等因素综合认定。
(3)案外人主张以房抵债方式支付全部价款的，应当提供证据证明在查封之前与被执行人存在真实、合法有效的到期债权债务关系，且双方协商以房抵债，被冲抵的到期债权与案涉不动产的价值大致相当。
补充其他法院意见：
(3)……案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系;
②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当;
③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议;
④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形;
⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益;
⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
①案外人系建设工程承包人或实际施工人;
②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同;
③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满;
④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当;
⑤以房抵债协议合法有效。
———江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)
对已经纠纷成讼的执行异议案件，在审查中发现买受人并未现实支付房屋价款，而是通过对出卖人或他人的到期债权，或是以其它房产、实物冲抵房款。对于此类案件的审理，在总体原则上应当注意认真审查有关案涉事实真伪，包括所谓冲抵房款的债权是否真实存在、是否合法，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃废债务等。如上述问题均予排除，以房抵债确系双方当事人终止原借款等法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。可以根据当事人以物抵债所达成的合意，依法认定房屋买卖协议成立、生效。如不存在其它可能导致合同无效的情形，仅因权属变更登记未予办理而造成以物抵债协议未能彻底履行完毕，鉴于以房抵债的权利人一般已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。对此类案件的后续审理，则还应依照有关规定对其是否符合物权期待权、消费者物权期待权所规定的条件依法予以审查。
二十一、冲抵房款的债权系高息借款所产生，由此涉及的执行异议之诉案件应如何处理?实践中，房地产开发企业或个人从他人处高息借款，经过累计利息或是累计复利，最终以房产抵债，其后房地产开发企业或个人因另案成为被执行人，有关房产成为执行标的物，对由此引发执行异议之诉案件，应当依照法律、司法解释及本解答第十九条的规定，对案涉事实真伪、协议实质性质等依法作出审查判断，并注意把握以下问题：(一)关于房屋对价款的认定，应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对原始借款是否实际发生，是否真实有效，累加利息，乃至累加复利，最终形成的以房抵债的债权的真实性、合法性予以审查，进而对房屋对价是否支付到位作出准确判断。(二)在适用民间借贷规定对债权合法性予以审查中，要注意把握以下三处易混淆问题：一是注意把握对利息保护的标准：即年利率约定不超过24%合法，超过36%部分无效;二是注意把握现行规定对复利所持立场，即合理适度保护，约定的复利经综合计算不超出年24%的均为有效;三是注意把握还款实际履行后反悔权行使，即对实际履行超过年利率36%部分，借款人有权以约定无效为由请求出借人返还;而对已经实际履行但未超出年利率36%的部分，借款人无权请求出借人返还。(三)对实践中遇到的债务人以房抵债的债权经核查存在部分计算超出年利率36%的，即以房抵债的债权存在部分无效，对基于部分以房抵债债权无效所产生的救济权利，首先应由房屋出卖人(借款债务人)行使，而非案涉申请执行人可迳行主张;并且，如以房抵债协议签订、以房抵债协议履行均发生于相关执行异议涉及的查封之前，不能仅以此认定房屋出卖人(借款人)与房屋买受人(出借人)恶意串通逃废债务，进而认定以房抵债协议无效。
——黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答(修订版)
15.【剩余价款交付执行的认定】在执行和诉讼过程中，案外人应当按照人民法院的要求，将剩余价款交到指定的账户，未经法院许可，私自向被执行人支付的因可能损害其他债权人的合法权益，一般不予认定。
(四)关于非因买受人自身原因未办理过户登记
16.【非因买受人自身原因的认定】具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记:
(1)案外人提起诉讼或仲裁要求开发商办理过户手续，但尚未完成物权变动登记手续的。
(2)案外人为被征收人，案涉不动产因政府征收安置调换经济适用房等政策原因未办理过户的。
(3)因登记机构未及时办理、出卖方拒不协助，或者案涉不动产存在诸如无法单独办理权属证书等客观障碍的。(编者注：需要发挥律师的取证技能了)
(4)在“先抵后卖”情形下，案涉不动产存在抵押并不影响转让，但在抵押权人与抵押人明确约定禁止转让抵押物，且将该约定在登记簿上作出登记的情形下抵押人仍将房屋出售，而案外人未尽合理注意义务的应认定系案外人自身原因。
一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交了过户登记材料，并积极向出卖方提出办理过户登记的请求等，即可认为符合该条件。
17.【因买受人自身原因的认定】具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记：
(1)案外人对符合办理过户登记条件的不动产无正当理由未在合理期限内及时办理的。对合理期限的把握，有约定的从当事人约定，没有约定的，结合同类交易中的交易惯例进行判断。
(2)案外人知道或者应当知道自身因政策原因限购或者案涉不动产属于经济适用房等限制流通情形的。
(3)案外人知道或者应当知道案涉不动产存在共有等权利限制且未征得权利人书面同意的。
(4)在判断是否系案外人自身原因时应区分重大过失或轻微过失，轻微过失不应认定为“因自身原因导致的过错”。
补充其他法院意见：
①不能过户的风险在买卖房屋时已经存在的，案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的;
②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的;
③买受人怠于履行权力的。案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的;
④借名买房导致涉案房产不在实际买受人名下的。
———江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)
18.【未取得产权证即转让房屋的情形】依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，未取得产权证的房屋不得转让。那么，案外人受让未取得产权证的房屋存在一定的过错，但基于市场普遍存在交房多年仍无法办理产权证，且案外人已经实际人住等情况，经审查符合第二十八条规定其他要件的，一般支持案外人排除执行的请求。
19.【无证房产的处理】如果案涉不动产为小产权房、安置房，该类房屋可以长期占有、使用，具有财产价值，可以成为执行标的进行现状处置，案外人对该类房产主张排除执行的，应当重点审查买卖关系的真实性价款支付及占有使用情况等，以判断案涉无证房产是否仍属于被执行人责任财产的范畴，进而裁决是否准许不予执行，但在裁决时不得进行确权。
四、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的理解与适用
编者加：第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
(一)关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
20.【买受人名下的理解】在判断“买受人名下”无其他房屋时，应当将买受人及其配偶、未成年子女一并考虑。
其他法院意见：
案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：
(1)案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋;
(2)案外人为未成年人的，其监护人名下无用于居住的房屋;
———江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)
21.【唯一住房的判断】“无其他用于居住的房屋”可理解为在案涉房屋所在地的(县)市或设区的市区范围内无其他居住房屋，原则上应以不动产登记中心出具的无房证明为判断依据。
22.【改善性住房的认定】案外人原有住房已经不能满足家庭成员居住需求，现又购买其他房屋用于改善居住条件，仍属于满足生存权范畴的，原则上应予支持。判断是否仍属于生存权范畴，应当结合家庭成员数量、当地人均住房面积标准等综合判断。(编者注：这尺度开的有点大)
(二)关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
23.【支付价款的认定】根据第二十九条之规定，案外人已支付的价款应当超过合同约定总价款的百分之五十。但按照《九民会纪要》第一百二十五条的规定如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
24.【消费者身份的认定】如果案外人系通过“以物抵债”的方式取得房屋，但该房屋系其唯一住房，该案外人也可视为商品房消费者。(编者注：争议问题一锤定音)
案外人系法人或其他消费主体，执行标的系具有投资属性的商铺、写字楼、储物间等不动产的，不适用第二十九条规定。(编者注：公寓算不算?又能办公又能住人的)
25.【多手转让情形下诉讼的提起】案外人从前手受让案涉房屋，且已经与房地产开发商直接补签合同的情形下，前手又提起诉讼请求排除执行，因其已不是案涉房屋的权利人，原则上应当裁定驳回起诉。
26.【多手转让情形的处理】案涉房屋被开发商出售后，又经过多手转让，案外人从前手购得房屋后，与开发商签订了房屋买卖合同，但尚未办理过户登记，当开发商作为被执行人时，案外人可以通过举证自身符合第二十八条或第二十九条的规定请求排除执行。
